フリーランスの住宅ローン審査基準は何が違う？注意点もあわせて解説

審査基準の全体像とフリーランスの場合の特有ポイント

フリーランスで住宅ローンをご検討の方に向けて、審査の全体像と特有の注意点をご説明いたします。

まず、フリーランスであっても「安定した収入と返済能力を持っているか」が最も重視される点です。会社員と異なり、給与明細ではなく確定申告書によって所得を確認されます。多くの金融機関では直近2～3期分の確定申告書の提出を求められ、少なくとも経費控除後の所得が年間300万円以上であることが目安とされています。これは会社員よりも厳しい水準です 。

次に、独立してからの事業年数も重要です。一般的には2〜3年以上を目安とし、金融機関によっては3年以上の業歴を条件としているところもあります 。この点で国家資格を持つ職種（医師や弁護士など）の方は、より短期間でも比較的審査に通りやすいケースもあるとされています 。

さらに、収入の安定性、信用情報、自己資金も大きな評価材料です。クレジットカードや公共料金、税金などの滞納履歴があると信用が下がり、審査に影響します 。また、頭金など自己資金を十分に準備できていると、借入額が抑えられ、審査通過の可能性が高まります 。

最後に、自宅兼事務所として住宅を利用する場合は注意が必要です。住宅ローンや住宅ローン控除の対象となるためには、住居部分が延床面積の50％以上である必要があります。これを下回ると、住宅ローンが使えなかったり、控除対象から外れたりすることがあります 。

表に主要なポイントを整理いたしました。

このように、フリーランスの方が住宅ローンを組むには、会社員にはない書類準備や信用の把握が求められます。しっかりと準備して、安心して住宅購入に臨めるようにしましょう。

独立してからの年数と収入（所得）の確認ポイント

フリーランスで住宅ローンを組みたい方にとって、独立してからの年数と収入（所得）の確認は、最も重要な審査ポイントのひとつです。

まず、独立からの事業継続年数ですが、一般的には「独立してから最低２～３年」が目安とされています。多くの金融機関では、直近の確定申告書を３期分（３年分）提出することを求めるため、独立後すぐに申込むより、継続性のある実績を築いてからのほうが審査の通過率が高まります。ただし、医師や弁護士など社会的信用の高い国家資格をお持ちの方は、１年目でも審査が可能となる場合もある点は覚えておいてください。

次に、収入（正確には課税所得）の証明方法についてです。住宅ローン審査では、確定申告書の「所得金額」が重視されます。特に直近２～３年の所得が黒字であること、かつ金額が安定していることが求められます。収入の変動が大きかったり、経費を多く計上して所得が低く見られると、返済能力が不十分と判断される可能性があります。

また、金融機関によっては「直近２年の平均所得が３００万円以上」を条件とする場合もあります。この「３００万円」という基準は、会社員の税込年収とは異なり、あくまで経費差し引き後の所得である点に注意が必要です。

最後に、収入の証明に関しては、確定申告書のほかに「納税証明書」などの提出も求められることが多く、税金の未納があると審査に通りにくくなるため注意してください。

フリーランスで住宅ローンを検討されている方は、まずは独立後の継続年数と過去の所得状況をしっかりと整理し、着実な実績と安定した収入を金融機関に示せるよう準備を進めていきましょう。

信用情報・自己資金・保証に関する注意点

フリーランスとして住宅ローンを組む場合、信用情報・自己資金・保証に関して特に注意が必要です。まず、クレジットカードや公共料金の支払いに滞納履歴があると、信用情報に記録され、審査で大きく不利になります。携帯料金やキャッシングなども信用情報機関に記録されていますので、日頃から延滞のないように注意しましょう。信用情報の内容が不安な方は、CIC・JICC・KSCなどの機関で開示請求が可能です。審査前にご自身の情報をきちんと把握しておくことが大切です。

次に、自己資金、すなわち頭金の用意はとても重要です。頭金が多ければ借入金額を減らすことができ、金融機関からの信頼度も高まります。一般的には頭金2割を目安に、貯蓄を目的別に管理し、通帳などで証明できるようにしておくと安心です。

最後に、連帯保証人や保証会社の利用についてです。最近は保証会社を利用することで連帯保証人が不要になるケースも増えていますが、フリーランスの場合、場合によっては連帯保証人を求められることがあります。とくに高額な借入を検討されている方は、親族などに相談しておくと安心です。

自宅兼事務所の場合やフラット35利用時の注意点

「フリーランスで住宅ローンを組みたい方」を対象に、自宅を事務所として併用する場合や「フラット35」を利用する際の主な注意点についてご案内いたします。

まず、自宅兼事務所の場合、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象となるのは「居住用部分」のみです。延床面積における居住用の割合が50%以上であれば、割合に応じて控除額が算出されます。しかし、50%未満であると控除自体が受けられません。また、90%以上であれば控除を満額受けることが可能ですので、事業用スペースの比率には十分ご注意ください。

次に、「フラット35」についてです。これは住宅金融支援機構と金融機関による長期固定金利型の住宅ローンで、事業者や開業間もないフリーランスの方にも比較的利用しやすい特徴があります。一般的なローンでは3期分の確定申告書の提出が求められますが、フラット35では直近1期分のみで審査が可能なケースが多く、また保証人や団体信用生命保険の加入が必須ではないプランもあるため、申し込みのハードルが低いと言えます。

ただし、フラット35を利用する場合には、住宅の耐震性能や省エネ性能など住宅金融支援機構の定める技術基準を満たす必要があります。とくに中古住宅の場合、適合証明の有無が審査結果に直接影響しますので、事前に技術基準への適合を確認することが欠かせません。

以上の点を総合すると、自宅兼事務所として住宅ローンを組む際には、居住用部分が50%以上（できれば90%以上）のバランスを保ち、住宅ローン控除を最大限活用できるように設計しましょう。また、フラット35の活用は、フリーランスの事情に合致した有力な選択肢ですが、住宅自体が基準を満たしているかも併せて確認することが重要です。

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まとめ

フリーランスで住宅ローンを検討されている方にとって、審査基準の違いや注意すべきポイントを理解することはとても大切です。会社員と比べて、収入の安定性や確定申告書による証明が重要となり、経費設定が多い場合には所得が少なく見られるおそれもあります。また、信用情報や自己資金の状況によっても審査の印象が変わります。自宅兼事務所や特定の住宅ローン商品を利用される際も、それぞれ条件や特徴をしっかり確認しておくことが、円滑な融資実現への第一歩となるでしょう。住宅購入を安心して進めるために、今回ご紹介した内容をぜひ参考になさってください。